外国人在俄罗斯拥有不动产的限制和相关法律问题

1. 外国人、无国籍人士和外国法人取得土地所有权的权利应当根据《俄罗斯联邦土地法典》和其他联邦法律确定（第5条第2款）。
2. 对于位于边界地区（该地区清单由俄罗斯联邦总统根据俄罗斯联邦关于国家边界的联邦法律确定）和俄罗斯联邦法律规定的特殊地区的土地，外国人、无国籍人士和外国法人不能拥有所有权（第15条第3款规定）。
3. 外国人、无国籍人士可以拥有位于俄罗斯联邦境内土地的租赁权，但《俄罗斯联邦土地法典》另有规定的情况除外（第22条第１款）。
4. 外国人、无国籍人士和外国法人根据第28条取得土地的所有权必须是有偿的，费用标准由《俄罗斯联邦土地法典》规定（第28条第5款）。
5. 外国人、无国籍人士和外国法人应当根据第30条之规定取得建筑用地，并且要遵守《俄罗斯联邦土地法典》第5条第2款、第15条第3款、第22条第1款、第28条第4和5款之规定。
6. 作为建筑物的所有权人，根据《俄罗斯联邦土地法典》第35条规定的程序和第5条第2款、第15条第3款、第22条第1款、第28条第4和5款之规定，外国人、无国籍人士和外国法人对于该建筑物所占用的（他人）土地享有优先购买和租赁的权利。俄罗斯联邦总统可以规定一些建筑物的清单，对于该清单中的建筑物不适用前述优先权规定（第35条第5款）。
7. 作为建筑物的所有权人，根据《俄罗斯联邦土地法典》第36条规定的程序和第5条第2款、第15条第3款、第28条第4和5款之规定，外国人、无国籍人士和外国法人对于该建筑物所占用的（属于国家和地方所有的）土地享有特殊的权利：土地私有化的专有权、取得土地所有权或者租赁权（第36条第9款）。 1. 对于《俄罗斯联邦土地法典》第15条第3款规定的外国人不能取得所有权的边界地区名单，在俄罗斯联邦总统对此予以确定之前，禁止将这些边界地区之内的土地出让给外国人、无国籍人和外国法人所有（第3条第5款）。
2. 外国人、无国籍人和外国法人只能以租赁权拥有和使用农业用地（第8条第3款）。 1. 外国人、无国籍人士、外国法人和外资比例超过50％的俄罗斯法人对农业用地的权利根据《俄罗斯联邦农用土地流通法》确定（第2条）。
2. 外国人、无国籍人士、外国法人和外资比例超过50％的俄罗斯法人只能取得农业用地的租赁权（第3条）。
对外资比例超过50％的俄罗斯法人也予以限制，是2005年7月18日通过的第87号联邦法增加的，之前的法律并没有类似的规定。
尽管俄罗斯规定了对外国人的各种限制，特别是限制取得特定地区土地所有权，但部分俄罗斯人仍然认为外国人可以取得俄罗斯土地的所有权是不能接受的。摩尔曼斯克州杜马曾经向俄罗斯宪法法院提出申请，要求认定《俄罗斯联邦土地法典》允许外国人取得俄罗斯土地所有权的条款违反《俄罗斯联邦宪法》，其主要理由是依据《俄罗斯联邦宪法》土地乃居住之上的居民之生活和活动的基础，而只有俄罗斯联邦的人民才是居民，法律不能限制或者重新分配这种基础，也不能为不属于俄罗斯居民的人士规定对土地的权利。根据《俄罗斯联邦宪法》土地的所有权主体只能是俄罗斯公民和俄罗斯公民联合体，向外国人出让土地所有权损害（限制）了俄罗斯联邦居民生活和活动的地域基础，可能造成其他国家通过交易或者提出对俄罗斯联邦的领土索赔来侵占俄罗斯土地，可能损害俄罗斯联邦主权。但是，经过审理，俄罗斯联邦宪法法院于2004年裁决认定《俄罗斯联邦土地法典》的相关规定并不违反《俄罗斯联邦宪法》。
俄罗斯联邦宪法法院的上述裁决参见：http://ksportal.garant.ru:8081/SESSION/S__Pqinvi5H/PILOT/main.html
即使是在《俄罗斯联邦土地法典》实施多年之后，部分俄罗斯国家杜马议员在2006年还提出了一份法律议案，要求剥夺外国人对俄罗斯土地的所有权，但该议案在国家杜马遭到否决，只有极少数议员投了赞成票。
尽管俄罗斯人的上述理由在法律上无法成立，但是，由此可以看出俄罗斯人对领土问题的担忧，担忧什么？拥有所有权就基本上拥有了对土地的处分权，而俄罗斯疆域辽阔，但人口稀少，且人口增长一直呈现下降趋势，俄罗斯当然从战略上要对土地的控制问题予以考虑。
在土地的所有权问题上，尽管俄罗斯法律已经明确了外国人可以取得土地的所有权，但是，笔者认为这一问题在俄罗斯仍然带有很大的不确定性，很难保障不会出现政策和法律的反复。
根据俄罗斯法律，土地和建筑物属于不动产，应当依照法律办理不动产的国家登记。不动产的相关交易，如买卖、租赁、抵押等也要办理国家登记。
目前，在俄罗斯办理不动产登记的国家主管部门为俄罗斯联邦登记局（目前的俄文全称为：Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии）。
俄罗斯联邦登记局的官方网站：http://www.rosregistr.ru/index.php?menu=1500000000
莫斯科进行不动产登记主管部门：http://www.mosregistr.ru/
圣彼得堡和列宁格勒州不动产登记主管部门：http://www.gbr.spb.ru/
滨海边疆区不动产登记主管部门：http://www.prim-regprav.ru/
哈巴罗夫斯克边疆区和犹太自治州不动产登记主管部门：http://www.frs27.ru/
阿穆尔州不动产登记主管部门：www.ufrs.amur.ru
在上述政府部门网站中，与俄罗斯不动产有关的法律规定条文都可以查询，也可以查询到俄罗斯关于不动产登记和交易的法律规定及相应需要提交的法律文件清单。在涉及到房屋买卖和租赁、土地买卖和租赁、不动产抵押等问题时，应当仔细研究相应登记主管部门的具体要求，保证交易文件从格式和内容上完全符合俄罗斯法律的要求，以免在交易过程中出现无法控制的风险。2007年5月12日，俄罗斯联邦登记局通过了第82号局长令，制定了《外国人、无国籍人士和外国法人不动产权利及交易国家登记的操作指南》，对涉及到外国人的不动产登记问题作出了具体的指导。
根据《俄罗斯联邦税法典》第83条之规定，如果组织或者个人拥有不动产，则必须在不动产所在地税务机关进行税务登记。不动产登记机关会将不动产权利人－外国人的信息转给税务机关，而税务机关会根据收到的这些信息进行税务登记。
《俄罗斯联邦税法典》将不动产分为建筑物和土地，分别缴纳财产税和土地税。
如果外国人和外国法人在俄罗斯拥有不动产（房屋等建筑物），要按照《俄罗斯联邦税法典》等相关法律规定的规定缴纳个人财产税和组织财产税。
根据《俄罗斯联邦税法典》的规定，组织财产税属于地区税种，其开征和停征以及税率、缴纳方式和期限要根据《俄罗斯联邦税法典》和俄罗斯联邦主体法律确定，但组织财产税的最高税率为2.2％。莫斯科市2003年11月5日出台的法律规定的税率即为上限2.2％，自2004年1月1日起开始实行。
对于不在俄罗斯进行经营活动的外国组织以及与外国组织在俄罗斯经营活动无关的不动产，《俄罗斯联邦税法典》在计算应税额方面作出了特殊规定。
根据《俄罗斯联邦税法典》的规定，个人财产税则为地方税种，其开征和停征以及税率、缴纳方式和期限要根据《俄罗斯联邦税法典》和地方代表机关的规范性法律文件确定，在莫斯科和圣彼得堡这两个联邦直辖市，则由市级法律予以规定，但《俄罗斯联邦个人财产税法》规定了个人财产税的税率幅度，地方可以在此范围制定财产税税率。
在莫斯科，根据2002年10月23日制定的莫斯科市第47号法律，个人在莫斯科市拥有的不动产要按照住宅和非住宅分别缴纳财产税，按照财产的重置价格总额适用不同的税率纳税，具体税率如下：
财产重置价格总额和对应税率
Жилых помещений（住宅）:
до 300 тыс. рублей  -  0,1 процента
от 300 тыс. рублей до 500 тыс. рублей  -  0,2 процента
свыше 500 тыс. рублей  -  0,5 процента
Нежилых помещений（非住宅）:
до 300 тыс. рублей  -  0,1 процента
от 300 тыс. рублей до 500 тыс. рублей  -  0,3 процента
свыше 500 тыс. рублей  -  0,5 процента
根据莫斯科市政府的决定，莫斯科市公民所有的房产在计算2009年的重置价格时，以1991年1月1日的价格水平适用调整系数39来确定。 根据《俄罗斯联邦民法典》第1224条之规定，如果不动产在俄罗斯办理了国家登记，则该不动产的继承必须适用俄罗斯联邦法律，俄罗斯联邦法律规定的上述对外国人的各种限制同样适用于该不动产的继承人。 在确定解决不动产纠纷的方式时，中国的投资者要对一个问题予以特别注意，那就是俄罗斯法律不允许将不动产纠纷通过商事仲裁方式解决。根据俄罗斯法律，只有不动产所在地的国家法院(арбитражный суд или суд общей юрисдикции)才对不动产享有专属管辖权，当事人不得将其交付给商事仲裁机构解决，俄罗斯联邦最高法院和俄罗斯联邦最高仲裁法院在司法实践中均支持这一观点。